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都市・建築・不動産、企画開発の基礎知識 [中心市街地活性化事業]

今日のお仕事。

■10:00~11:00 北九州まちづくり応援団株式会社、定例ミーティング。

■11:00~14:00  「エリアマネジメント計画」策定についての企画書たたき台作成。

■14:00~16:00 小倉都心の某地権者の方が協議会にご相談にいらっしゃいまして、その案件についてミーティング。

■16:00~16:30 6月19日(木)の○○○○○○○○○の視察についてミーティング。

■16:30~17:15 「エリアマネジメント計画」についてミーティング。

■17:30~19:00 「○○○○○○○○○事業」についてミーティング。


 

上記のうち、14:00~16:00の某地権者の方のご相談について書いておきます。もちろん具体的な場所等については守秘義務がありますので書けませんが、結構まとまった面積の土地を所有していらっしゃる地権者の方から、 戦略的中心市街地商業等活性化支援事業費補助金 等の支援メニューを活用することは出来ないかとのご相談でした。

基本的なことのおさらいですが、下記アドレスにある戦略補助金の公募要領に

戦略的中心市街地商業等活性化支援事業費補助金
http://www.meti.go.jp/information/downloadfiles/c80207a01j.pdf

『 内閣総理大臣の認定を受けた中心市街地活性化基本計画(以下、「認定基本計画」。)(※)に基づき民間事業者が実施する事業で、先進的であり、近隣への波及効果が高いもの等が対象となります。』

と書かれてありますように、戦略補助金を使うためには当該事業が「中心市街地活性化基本計画」に記載されている必要があります。
で、基本計画を策定・変更するのは北九州市ですが、策定・変更を行う際には 中心市街地活性化協議会 の意見を聴くことが中活法で定められています。

ですので、小倉地区中心市街地活性化基本計画の区域約380ha内で事業実施を考えられていて、戦略補助金の活用を検討されている地権者等の方がいらっしゃいましたら、早め早めに中心市街地活性化協議会にご相談にいらっしゃると良いのではないかと思います。

………と言っておきながら……

じゃあ、実際に協議会に不動産開発や都市開発の案件が持ち込まれたとして、協議会として具体的に何についてどこまで協議すれば良いのかというのは実は難しいところです。
中活法においては、中心市街地活性化協議会には「商業者」や「交通事業者」「居住者」「警察」「都市福利関係者」「メディア」等々さまざまな人が参画するように求められていますが、逆に言うと、会員の全員が全員とも「不動産」「建築」のプロばっかりということにはならないということでもあります。

◆北九州市小倉地区中心市街地活性化協議会 会員名簿
http://www.kitakyushucci.or.jp/chushin/meibo1.pdf


「都市」「建築」「不動産」のことを議論するためにはどのような基礎知識を備えていなければならないかということを参考までに例示するために都市・建築・不動産企画開発マニュアルという本の目次を引用しておきます。

 



■巻頭特集 都市再生の最新動向
0・1・1 都市再生施策の進捗~ここまできた都市再生
0・1・2 日本橋・首都高地下化プロジェクト
0・1・3 大都市交通機能の改善
0・1・4 水辺空間の都市再生
0・1・5 歴史的景観を活かしたまちづくり
0・1・6 環境まちづくり
0・1・7 マンション再生
0・1・8 密集市街地の緊急整備
0・1・9 国有財産の有効活用
0・1・10 [東京]の都市再生と主要プロジェクト動向
0・1・11 [関西圏]の都市再生と主要プロジェクト動向
0・1・12 [名古屋]の都市再生と主要プロジェクト動向
0・1・13 [北部九州圏]の都市再生と主要プロジェクト動向
0・1・14 [地方中枢都市]の都市再生と主要プロジェクト動向

■不動産バリューアップ戦略
0・2・1 国有・公有財産の活用促進対策の動向と課題
0・2・2 都市構造の転換と政策動向
0・2・3 住生活基本法を読み解く
0・2・4 不動産証券化の最新動向
0・2・5 私募ファンドの特性と最新動向
0・2・6 開発型証券化の事業スキームと最新動向
0・2・7 東京都における総合設計制度活用のポイント
0・2・8 不動産価値アップのための耐震改修

■企画開発マーケティングファイル'07~'08
0・3・1 複合商業施設
0・3・2 分譲・賃貸マンション
0・3・3 オフィスビル
0・3・4 高齢者居住・介護施設

■企画開発キーワードファイル'07~'08

1   企画調査
1・1・1 企画主体
1・2・1 企画作業のスキームとポイント
1・3・1 不動産事業のトレンド分析
1・3・2 不動産事業のための地域分析

2   開発のための調査
2・1・1 借地権
2・1・2 借家権
2・1・3 定期借地権/定期借家権
2・1・4 区分所有権
2・2・1 不動産鑑定評価と土地価格
2・2・2 不動産鑑定評価基準
2・2・3 収益還元法(1) 直接還元法
2・2・4 収益還元法(2) DCF法とはなにか
2・2・5 収益還元法(3) DCF法による価格査定例
2・2・6 不動産の減損会計
2・3・1 国土法による土地取引の規制と届出制
2・3・2 公有地拡大法による土地等の有償譲渡の届出制
2・4・1 開発許可
2・4・2 市街化調整区域の開発許可・建築許可
2・4・3 宅地開発指導要綱・条例
2・4・4 農地・山林等の開発の制限
2・4・5 宅地造成等の規制
2・5・1 環境アセスメント制度(環境影響評価法)
2・5・2 環境アセスメントの方法
2・5・3 環境アセスメントの手続きと対策
2・6・1 デュー・ディリジェンス(土地・建物の詳細調査)
2・6・2 建物デュー・ディリジェンス
2・6・3 不動産取引・開発と環境リスク(土壌汚染・アスベスト)
2・6・4 土壌汚染対策法
2・6・5 東京都の建築物環境配慮制度と土壌汚染対策
2・6・6 土壌・地下水汚染の調査手法
2・6・7 土壌・地下水汚染の対策手法

3   建築のための調査
3・1・1 建築のための敷地調査
3・2・1 私道・接道(相隣関係)
3・2・2 道路規定
3・2・3 接道義務
3・2・4 道路内の建築制限
3・2・5 形態制限
3・3・1 都市計画の仕組み
3・3・2 都市計画の体系
3・3・3 都市計画制限
3・3・4 都市計画事業と都市計画事業制限
3・3・5 政令指定市・中核市・特例市
3・3・6 市町村マスタープラン
3・3・7 促進区域・予定区域
3・4・1 地区計画
3・4・2 地区計画の仕組み
3・4・3 地区計画の再編
3・4・4 誘導容積制度
3・5・1 用途地域
3・5・2 用途制限の考え方
3・5・3 住専系地域
3・5・4 住居系地域/工業系地域/用途地域の指定のない地域
3・5・5 住商混在系地域
3・6・1 特別用途地区
3・6・2 高度地区
3・6・3 高度地区絶対高さ制限
3・6・4 東京都新宿区における高度地区絶対高さ制限
3・6・5 防火地域・準防火地域・特定防災街区整備地区
3・6・6 施設立地誘導系ゾーニング
3・6・7 環境・景観保全系ゾーニング
3・6・8 景観地区と緑化地域
3・7・1 空港・航空規制(航空障害設置基準の緩和)
3・7・2 都市公園法と都市緑地法(大規模建築物緑化率規制)
3・7・3 東京都の民設公園制度
3・7・4 河川と特定都市河川浸水被害対策法
3・7・5 大深度地下使用法
3・7・6 立体道路と立体都市計画
3・7・7 鉄道・LRT等の新交通システム
3・8・1 建築確認・検査制度
3・8・2 既存不適格建築物制度
3・8・3 耐震改修促進法
3・8・4 耐震改修計画の認定と既存不適格建物の改修
3・8・5 耐震診断・耐震改修の方法
3・8・6 免震・制震構造
3・8・7 統合バリアフリー法(高齢者障害者移動円滑化促進法)
3・8・8 東京都バリアフリー条例
3・8・9 建築物の緑化制度
3・8・10 改正省エネルギー法
3・8・11 まちづくり条例
3・8・12 景観法
3・8・13 景観条例/改正東京都景観条例による大規模建築物等の事前協議制度
3・8・14 建築指導要項・条例
3・8・15 傾斜地・地下室マンション規制条例
3・8・16 建築協定・緑地協定
3・9・1 駐車場法
3・9・2 大店立地法
3・9・3 風俗営業・飲食店営業関連法令
3・9・4 興行場・公衆浴場・旅館営業関連法令
3・9・5 倉庫営業・工場立地関連法令
3・9・6 医療施設開設関連法令
3・9・7 高齢者保健・福祉施設開設関連法令
3・9・8 教育・文化施設開設関連法令
3・10・1 近隣調整の準備調査と紛争予防条例
3・10・2 住民折衝と住民説明会
3・10・3 日照阻害の検討と方法、住民補償
3・10・4 テレビ電波受信障害の改善対策
3・10・5 ビル風害の予測と対策
3・10・6 工事公害の防止対策

4 事業主体と事業手法
4・1・1 事業主体と事業目的
4・1・2 プロジェクトチームと事業運営組織
4・1・3 公設民営
4・1・4 指定管理者制度
4・1・5 PFIによる社会資本整備
4・1・6 PFI事業類型と動向
4・1・7 PFI事業のプロセスとガイドライン
4・1・8 共同ビルと地権者法人
4・1・9 各種法人の分類・概要(公益法人・組合・SPC)
4・2・1 事業手法の捉え方
4・2・2 事業手法の特性と比較検討
4・2・3 事業手法の選択フロー
4・2・4 等価交換方式
4・2・5 等価交換方式の実務
4・2・6 事業受託方式・土地信託方式
4・2・7 共同ビル方式
4・2・8 事業用借地権活用によるロードサイド施設

5   公的開発手法
5・1・1 市街地整備関係補助制度の変遷
5・1・2 都市再生特別措置法と都市再生支援施策
5・1・3 都市再生特別地区
5・1・4 都市計画提案制度
5・2・1 土地区画整理事業
5・2・2 ミニ区画整理事業
5・2・3 都市再生区画整理事業
5・2・4 高度利用推進区活用型区画整理事業
5・2・5 敷地整序型土地区画整理事業
5・2・6 区画整理と市街地再開発事業の一体的施行
5・2・7 事業用地適正化計画認定制度
5・2・8 権利移転等促進計画
5・3・1 市街地再開発事業
5・3・2 市街地再開発事業の収支の仕組み
5・3・3 市街地再開発事業のコーディネイト
5・3・4 市街地再開発事業の推進
5・3・5 市街地再開発事業における証券化手法の活用
5・3・6 PFIを活用した市街地再開発事業
5・3・7 再開発会社
5・3・8 認定再開発事業 
5・3・9 再開発緊急促進制度
5・3・10 幹線道路整備と一体となった沿道都市開発
5・3・11 沿道整備街路事業と一体開発誘発型街路事業
5・3・12 密集市街地整備の新たな手法
5・3・13 防災街区整備事業
5・3・14 都市再生総合整備事業(拠点整備型)
5・3・15 住宅市街地総合整備事業
5・3・16 都心共同住宅供給事業
5・3・17 優良建築物等整備事業
5・3・18 都市再生住宅と都市居住再生融資
5・3・19 高齢者居住安定法/高優賃
5・3・20 改正中心市街地活性化法(まちづくり三法の見直し)
5・3・21 改正年計画法と大規模集客施設(まちづくり三法の見直し)
5・3・22 まち再生出資業務・街なか居住再生ファンド・住民参加型まちづくりファンド
5・3・23 まちづくり交付金・都市再生整備計画・民間都市再生整備事業計画認定
5・3・24 民間都市開発推進機構による都市再生支援業務
5・4・1 建築基準法による形態規制
5・4・2 形態制度緩和手法の捉え方
5・4・3 高度利用地区制度
5・4・4 特定街区制度
5・4・5 総合設計制度
5・4・6 都心居住型総合設計制度、市街地住宅総合設計制度
5・4・7 一定の複数建築物に対する制限の特例認定制度(総合的設計・連担建築物設計制度)
5・4・8 連担建築物設計制度
5・4・9 特例容積率適用区域制度
5・4・10 地区計画制度による緩和
5・4・11 街並み誘導型地区計画と市街地整備
5・4・12 前面道路と形態制限緩和
5・4・13 天空率による斜線制限緩和制度
5・4・14 住宅の容積率の迅速緩和制度
5・4・15 東京都都市開発諸制度の運用の基本方針

6   事業計画と税務
6・1・1 借入金の仕組み
6・1・2 民間融資
6・1・3 プロジェクト・ファイナンス
6・1・4 ノンリコースローン
6・1・5 補助金・交付金
6・2・1 不動産の証券化
6・2・2 SPC(特定目的会社)による特定資産流動化
6・2・3 不動産投資信託(REIT)
6・2・4 都市再生ファンド
6・3・1 取得・保有課税の基礎知識
6・3・2 所得・譲渡課税の基礎知識
6・3・3 買換え特例の基礎知識
6・3・4 等価交換の税務
6・3・5 相続税の基礎知識
6・3・6 相続税計算と節税
6・3・7 路線価方式による相続税評価額算定法
6・3・8 不動産取引契約時の税務
6・3・9 分譲事業の税務
6・3・10 賃貸事業の税務
6・3・11 普通借地権の税務
6・3・12 特定民間再開発事業
6・4・1 収支計画と初期投資
6・4・2 資金計画と資金調達
6・4・3 収入項目
6・4・4 支出項目
6・4・5 収支計画の設定条件
6・4・6 長期事業収支計画
6・4・7 事業収支計画のチェックポイント
6・4・8 事業採算分析指標
6・4・9 賃貸住宅事業リスク管理(1)事業リスクとは
6・4・10 賃貸住宅事業リスク管理(2)事業リスクの軽減方策
6・4・11 賃貸住宅事業リスク管理(3)借入金に依存しない事業手法

7   施設管理と運営
7・1・1 プロパティマネジメント(PM)
7・2・1 オフィスビルのテナント計画とテナント営業
7・2・2 商業ビルのテナント計画とテナント営業
7・2・3 テナント賃貸借契約と契約内容
7・2・4 テナント賃料調査と賃料設定
7・2・5 テナント内装工事
7・3・1 建物のライフサイクルとLC設計
7・3・2 ビル管理と長期保全計画
7・3・3 ビル・リニューアルの実際
7・4・1 区分所有ビルの建替え
7・4・2 マンション建替え事業法
7・5・3 マンション建替え支援制度







いや~、これだけの広範な範囲を押さえるというのは、なかなか大変なことですね~。
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