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大型空き店舗問題 [タウンマネジメント概論]

最近、某市の中心市街地に立地する大型商業施設の撤退問題に関わっているのですが、改めて思うのはこの手の問題の対処にあたっては「スピード」が重要だということです。


中心市街地の商業の問題と言うと昔はもっぱら「商店街」の問題だったのですが、昨今の不況や消費行動の変化は「大型商業施設」をも直撃しており、全国でも大型商業施設の撤退に関するニュースが相次いでいます。

昨年度に経済産業省がまとめた「大型空き店舗等調査分析事業 報告書」にも、事業目的の欄に下記のように書かれています。



◆大型空き店舗等調査分析事業 報告書
https://www.machigenki.jp/component/option,com_docman/task,doc_download/gid,432/Itemid,/

平成18年度に施行された改正中心市街地活性化法により、「選択と集中」の考えの下、これまで中心市街地活性化に関する様々な取組みが進められてきたところであるが、中心市街地における商業の中心となっていた大規模商業施設の撤退が相次ぎ、空き店舗、空き地のまま長期間放置されている地域が見受けられる。
このような状況が続くことは、他の商業施設や商店街、活性化を進める関係者に対しても悪影響を与えることになりかねず、それらの問題を解決することが喫緊の課題である。

 



「大型商業施設」と言っても、百貨店や量販店などの大規模小売店が建物を一括借りしているパターンと、建物所有者からディベロッパー会社が床を一旦借り受けアンカーテナントに転貸しているパターンとでは多少事情は異なるのですが、後者の場合には仮にディベロッパー会社が撤退・破産してもアンカーテナントが残れば営業を継続することは可能な場合があります。
この場合、建物所有者および行政やまちづくり機関が早急にその後のビル活用の方針を決定してそれをアンカーテナントに伝え、ビルに残ってもらう必要があります。

この間、とにかく「スピード」が重要でして、時間が経てば経つほどテナントの流出は加速度的に進んでしまい、時間をかけてもあんまり良いことはないですからねえ。1~2ヶ月の動きの遅れが致命的になりかねないわけです。


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「中心市街地活性化基本計画」 と 「個店活性化」 の関係 [タウンマネジメント概論]

昨日の記事において、中心市街地活性化基本計画は最終的には個店の売り場の活性化の話にまで繋がらないと実効性は上がらない、と書きました。

中心市街地活性化基本計画を個店レベルにまで落とし込むイメージを図にするとこんな感じでしょうか。

中活基本計画の体系.jpg


つまるところ、「中心市街地活性化基本計画」というのは、膨大な数の「個店活性化計画」の集合体であるというイメージです。

もっとも、「個店活性化計画」とは言っても、一応上位にあるのが中心市街地活性化基本計画という名称になっているのでそれに合わせて「計画」とつけただけであって、なにかと忙しい個店が大仰な計画を作らないといけないというわけではないです。あくまで、すぐにでも取り組める「アクションプラン」的なイメージです。


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基本計画の見直し② [タウンマネジメント概論]

昨日の記事において

「商業」そのものの活性化に取り組むしかないということなんでしょうね。

…と書きましたが、これに対しては、

旧まちづくり三法(TMO)時代に「商業」の取り組みに偏り過ぎたがために失敗したという反省に基づいてまちづくり三法を改正したというのに、その頃に戻るだけではないのか!?

という反論が来そうですね。

が、TMO時代が「商業」に偏り過ぎていたとは言っても、実際にTMO事業として行われていたのは「アーケード事業」「カード事業」「共通駐車券事業」「イベント事業」などのいわゆる「周辺事業」だったわけです。

「商業」において一番重要なのはこのような周辺ではなく、「お店の中」「売り場」(最近は「買い場」というのでしょうか)なわけです。だって、お客さんが実際にお金を落としてくれるのは「売り場」だけですからね。アーケードやイベントに対してお金を払ってくれるわけではないですから。。。。

もちろんTMO事業の中にも、拠点整備事業によって商業床を新設するとか、空き店舗対策事業を行うなど「お店」そのものに直結する事業もないわけではなかったのですがこれは中心市街地のお店全体のごく一部の話であって、大多数を占める既存店のお店の中についてはどうするんだという話はなかったわけです。

「「商業」そのものの活性化に取り組む」というのは、お店の中(売り場)の活性化に取り組むということなのですね。

ただ、これは言葉で書くのは簡単なのですが、実際にやろうとすると相当大変な話ではありますが。。。

が、旧まちづくり三法で失敗、改正まちづくり三法でも失敗ということになると、もう残されたやるべきことというのはお店の中に手を突っ込むことしかないような気はします。


 

 

株式会社プロットアンドシステムズ
http://www.prodandsystems.com/


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基本計画の見直し [タウンマネジメント概論]

ずっとブログの更新が止まっていましたが、たまには更新しないと。。。。

さて、6月29日に内閣府が公表した「中心市街地の活性化に向けて ~ 55の基本計画の状況報告 ~」ですが、

◆中心市街地の活性化に向けて ~ 55の基本計画の状況報告 ~
(中心市街地活性化基本計画の平成21年度フォローアップに関する報告)
http://www.kantei.go.jp/jp/singi/chukatu/followup/2009followup.pdf

4ページ目には、下記のように書かれています。 



基本計画の認定を受けた市町村は、今後とも状況の把握やフォローアップを行い、基本計画に記載された事項と中心市街地の現状や取組の実施状況等から判断し、必要と認められる場合には、速やかに 基本計画の見直し を行うことが重要である。


「基本計画の見直し」について言及されています。ここまで言及するということは、中活の取り組み結果が現時点において芳しくないということなのでしょうけど、その内訳としては、 「施設入込数」 「公共交通機関の利用」 「居住人口」については概ね予定通りに進捗しているものの、 小売販売額」 「空き店舗」 「通行量」などの指標が厳しい状況にあるとのことですね。

つまり 改正まちづくり三法の5本柱「市街地整備」「居住」「都市福利厚生」「交通」「商業」のうち、 「商業」 が苦戦しているというわけですね。

振り返ってみると旧まちづくり三法から改正まちづくり三法へと移行する際の基本的なロジックは、旧まちづくり三法(TMO)時代は「商業」に偏った施策だったために失敗したことを鑑み、改正まちづくり三法では 「市街地整備」 「居住」 「都市福利厚生」 「交通」 「商業」 の5本柱に総合的に取り組む、というものでした。
実質的には、「市街地整備」 「居住」 「都市福利厚生」 「交通」 施策によって「居住人口」や「通行量」が増加すれば、自然に 「商業」 も活性化することを期待していたかと思います。

しかし、上記の報告書の結果を見ると、この改正まちづくり三法のロジックに無理があったということでしょうか。
やはり「商業」を活性化するためには、「市街地整備」「居住」「都市福利厚生」「交通」などの事業による「風が吹けば桶屋が儲かる効果」を待つのではなく、「商業」そのものの活性化に取り組むしかないということなんでしょうね。


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【総括】 脱・属人性 [タウンマネジメント概論]

私が愛読しているブログ「商店街再生を考える」において、私のブログ記事を引用して頂いています。

◆1008.商店街組織の新展開(13)
http://wave.ap.teacup.com/applet/takao/991/trackback

引用して頂いている箇所を、引用させて頂きます。(なんか、ややこしいですね [わーい(嬉しい顔)]) 


 【ここから引用】

 今回は商店街組織の財政基盤の強化を”意外な方法”実現した事例をご紹介したいと思います。下記がその事例を見る前の「視点」を定めてくれます。

    http://kitakyushu.blog.so-net.ne.jp/2008-08-25

・・・・主要な部分を下記に引用しておきます

  たまたま「まちづくり馬鹿」や「カリスマタウンマネージャー」がいる間は事業が進んだけれども、それらの人がいなくなった途端に事業が進まなくなったというのでは、困るわけです。「中心市街地活性化」の取り組みと言うのは、5年、10年、20年……という長期に渡って継続して行わなければならないものですからね。人がいようがいまいが、ある程度安定的にマネジメント出来るような「仕組み」を構築しておく必要があります。

・・・・・・・・・・


 つまり「商店街リーダーの属人性」に依存しない「街づくりの仕組み」、その基盤が「財政」ですから、それをいかに安定化するかが「脱属人性」を支えるに違いありません。

                                         【ここまで引用】


この前置きに続いて、「熊本城東マネジメント株式会社(kjmc)」の事例の紹介と考察が行われています。

上記の引用して頂いている記事を書いたのが2008年8月25日ですので、それから約1年半経ちました。そして、実際にタウンマネージャー職を退任するにあたって、状況を客観的に振り返ってみると………まあ、私がいなくなることによって決定的に何かの事業が進まなくなるというような事態はなさそうなので、そういう意味では合格かなと勝手に思っております。 

恐らく世間一般的には「いなくなったら困る」というような人が良いタウンマネージャーだと思うのですが、私の考え方は180度違っていて 「いなくなってもマネジメントが回るような体制を作る」のが理想的なマネージャー像だと思っておりますので。 

一応は、「株式会社タウンマネジメント魚町」や「(仮称)魚町ランドオーナー会」などのマネジメントの仕組みが発足しそうなところまでは来ました。これらが設立されて軌道に乗るまでの少なくともあと一年くらいはお手伝いしたかったんですが。。。。。

 


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Book Radio 私の一冊 [タウンマネジメント概論]

明日1月19日(火)21時からのFM-KITAQの番組「Book Radio 私の一冊」に出演しま~す。

◆Book Radio 私の一冊
http://www.fm-kitaq.com/fm/p-bookradio.html

「私の一冊」として選んだ本は、木下さんの著書「まちづくりの「経営力」養成講座 です。

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まちづくりの「経営力」養成講座


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小倉の中心市街地活性化に必要なものは「イノベーション」だ! [タウンマネジメント概論]

福岡・天神の「ジュンク堂書店」の「地方自治」「まちづくり」コーナーを何気なく見ていたら、北九市立大学都市政策研究所の吉村先生の著書を発見! 奥付を見ると、2009年12月8日発行ではないですか! 
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イノベーション構造と都市創生―北部九州拠点都市における内発的発展と広域連携

 

書籍帯に書かれてある文章を引用しておきます。


“グローカル”化が進展する現代 創造的都市環境をいかに醸成するか。

国・地方自治体が講じる支援策の成果が上がらないのは何故か。「グローバル+地方分権」化の外在条件の中、地域自らが内発的に発展し、生き残るための方途とは。産・官・学において実務経験を有する著者が、地域再生の方策を提言する。





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「農業」における「不動産の所有と利用の分離」 [タウンマネジメント概論]

一昨日、「住居」「商店街」における「不動産の所有と利用の分離」の問題について書きましたが、「不動産の所有と利用の分離」の問題は「住居」「商店街」のみならず、今議論されている「農業」問題においても重要ポイントです。

◆農政改革の検討
http://www.maff.go.jp/j/nousei_kaikaku/index.html


【以下、引用】

3 農地問題

(1)「平成の農地改革」の意義と政策効果

「平成の農地改革」は、農地制度の目的を「所有」から「利用」へ転換するとともに、農地転用規制の厳格化や農用地区域からの除外の厳格化などによる優良農地の確保の充実、農地の権利移動制限の見直しや相続税の納税猶予制度の見直しなどによる農地の有効利用や集積の向上など、今までの理念や具体的措置を抜本的に見直す内容となっており、速やかに生産現場において着実に実施していくため、提出法案の早期成立を図ることが必要である。そして、農地は私有財産ではあるが、国民の食料生産のための公共の財であるという考え方を徹底させることが重要である。



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マンションにおける「不動産の所有と利用の分離」 [タウンマネジメント概論]

当ブログも更新できないまま3週間が過ぎておるのですが、今日は祝日ということもありプライベートの話で更新しておこうかと思います。

先日、私が所有&居住しているマンションの管理組合の第5期通常総会が開催されました。

議案の一つに「第6期管理組合役員選任に関する件」があり、私が第6期の役員および理事長として承認されました。

うちのマンションの場合、管理組合規約により 『理事及び監事は、現に居住する組合員のうちから総会で選任する。』とされています。具体的な役員の決め方としては、現に居住する組合員が「輪番制」で行うことにしていますので数年に1回の周期で役員が回ってくることになります。

さて、うちのマンションの場合、組合員(=区分所有者)のうち「現に居住」しているのは約100戸のうち約3分の2であり、残りの約3分の1の組合員(=区分所有者)は自分は居住せずに他人へ賃貸しています。つまり、 不動産の所有(区分所有者)と利用(居住者)の分離」現象がおこっているわけですね。

「不動産の所有と利用の分離」と言うともっぱら「商店街」の話として取り上げられますが、「商店街」のみならず「住居」においても悩ましい問題なのですね。

◆地方都市の空洞化の進む中心街の再生事業について (経済産業省)
http://www.machigenki.jp/index2.php?option=com_docman&task=doc_view&gid=311&Itemid=99999999


マンションの役員と言うと、理事会への出席やらマンション内の諸問題の解決やらなにかと時間を取られることが多いわけです。ましてや理事長となると、管理会社から送られてくる諸々の報告書に目を通したり、印鑑を押したり、色々調査したりと更に多くの業務を行わなければなりません。一般的には、自ら進んで成りたがる人はいないですね。

この面倒な仕事を、「現に居住している」組合員は数年ごとにこなさなければならない一方、「現に居住していない」組合員は免除されているとも言えるわけです。むしろ、組合の諸々の通達などを送る場合、「現に居住している」組合員さん宛てにはマンション1階のポストに投げ込めば済むところを、「現に居住していな」くて遠隔地に住んでいる組合員さんには郵送料を使って郵送しなければならないわけですね。いわゆる、フリーライダー(タダ乗り)問題というわけです。

この問題を解決し組合員間の不公平感を解消するために、今回の管理組合通常総会において2つの議案が審議され承認されました。


◆第6号議案:外部居住者特別負担金に関する件

外部居住者は、連絡等に経費が必要な事、管理規約により理事役員を免除されている事から、月額〇〇〇〇円の特別負担金の徴収について審議いたします。


◆第7号議案:管理組合理事会役員の報酬に関する件

管理組合の第6期以降の役員報酬を管理規約の規定により新設する審議を致します。
    理事長      年額〇〇〇〇〇円
    理事、監事    年額〇〇〇〇〇円



要するに、役員として働かない人(働けない人)からはお金を徴収し、働いている人にはお金をあげましょう、というわけですね。

マンションの場合は、区分所有者は必ず管理組合の組合員となり、組合員は管理組合規約に従わなければなりませんので、このようなことも出来るわけですね。

一方、中心市街地の商店街エリアの場合は、地権者建物所有者テナントを強制的になんらかの組織に参画させたり規約を遵守させたり負担金を徴収させることが出来るというような仕組みがないわけです。 
商店街組合に加盟しないテナントはますます増えていますし、組合役員は自分のお店のことをそっちのけで組合のために働いても報酬は無しという過酷な状況ですね。
やはり、日本にもBID法を作らないといけないといけないと思うんですねけどね~。

◆BID (ビジネス・インプルーブメント・ディストリクト)
http://www.usrc.co.jp/bids-home.htm

 


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「街」をメディア化 [タウンマネジメント概論]

先日(2月28日(土)、3月1日(日))の魚町ミーティングにおいて、アーケード情報発信事業については、媒体開発を進めるにあたって広告事業に関して素人である商店街関係者だけで行うのではなく、大手広告会社等ときちんと協力体制を作って進めるべきではないかという話が出ておりました。

◆週末のミーティングと作業 (2009年3月2日の日記) 
http://kitakyushu.blog.so-net.ne.jp/2009-03-02

その方向性を検討するにあたって参考になりそうな取り組みが福岡市・大名地区において行われています。

◆au、天神・大名・今泉をポスター・ジャック-若年層に特化し商品訴求 (天神経済新聞)
http://tenjin.keizai.biz/headline/1949/


天神・大名・今泉エリアを街メディアとして広告展開する、エリアジャック型販促プロモーションとのことですね。
単に広告を掲出するというだけではなく、掲出ポスターのうち、1枚のみ「当タリ」と書いたデザイン違いのポスターもそろえ、携帯電話で撮影した同ポスターの写真を天神エリアのauショップ4店舗に持参し、ショップスタッフに掲示するとノベルティーを進呈するキャンペーンも併せて行っているとのことです。
折からの不況の影響や、そもそも世の中のトレンドが「広告」という一方向のプロモーションからインターネットや携帯電話を活用した双方向プロモーションにシフトしているということもありますので、この大名の事例のように単に広告掲出だけでなくキャンペーン等も複合的に行うことによって媒体価値がより高まると言うことだと思います。

小倉においても、当初は着手できるところからまず着手してみるというフットワークの軽さが大事ですが、中長期的には、この「「街」そのものをメディア化する」という発想も大事だと思います。

(↓)居酒屋の壁がメディアに
090307_1148~0001.jpg

(↓)なんと、郵便局まで
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